IMÓVEIS NO EXTERIOR

A Private Imóveis possuem diversas parcerias estratégicas com os mais importantes players do mercado imobiliário internacional, empresas com forte presença nas cidades de Nova Iorque e Miami.

A contínua busca por novos mercados, bem como novas parcerias com foco nas mais completas empresas de administração de imóveis de luxo, residencial, comercial, mixed use e hotel. Propriedades de altíssimo padrão, agregando inovação, design, beleza e extrema qualidade nos imóveis.

A Private Imóveis fornece serviços internacionais de assistência imobiliária completa para quem deseja comprar imóveis de luxo. Proporcionamos a nossos clientes uma experiência e sigilo sem igual, na compra de imóveis nobres.

A nossa especialidade são imóveis de luxo nos centos metropolitanos exclusivos de Nova Iorque, Miami como em outras localidades também, fazemos o possível para proporcionar uma consultoria diferenciada gerando alta confiança para os nossos clientes nas transações de compra para investimento ou para uso residencial.

O QUE FAZEMOS

A Private Imóveis trabalha com clientes de todo o mundo e falamos vários idiomas, temos hoje uma abordagem holística que se adapta às diferentes necessidades de diversas culturas, crenças e valores ao solucionar problemas.

Essa visão rara de mundo nos permite oferecer insights durante o processo de compra e venda de propriedades de luxo que outros podem não ter. Oferecemos um valor imensurável aos nossos clientes por meio de experiências vivenciadas em diversos setores. Usamos sempre os melhores dados disponíveis para sustentar nossas opiniões e aconselhamento.

Temos excelência em habilidades analíticas e de negociação e usamos essas habilidades para conseguirmos o melhor preço na compra do seu imóvel, sempre com o objetivo de aumentar, preservar e proteger seus bens.

Somos dedicados à construção de relacionamentos duradouros com os nossos clientes e maximizamos as melhores oportunidades de investimento antes de elas surgirem. Pensamos proativamente, à frente.

Por que comprar imóveis em Nova Iorque e Miami.

  • Queda acentuada do preço dos imóveis em relação ao seu valor histórico, levando alguns preços abaixo do custo de construção.
  • Ampla oferta de financiamento para estrangeiros com taxa de juros de 5% a.a. e prazo de 30 anos. - Imóveis de altíssima qualidade, geralmente superior aos imóveis brasileiros.
  • Opção para investimento, usufruto ou as duas modalidades ao mesmo tempo.
  • Grande alta nos valores dos imóveis no Brasil.
  • Possibilidade de comprar imóveis já locados.
  • Indícios de recuperação do Mercado imobiliário e dos preços, sinalizando melhor ponto de compra, pelo menor risco.
  • Redução dos preços dos bilhetes aéreos.

Investimentos Iniciais

Preço de compra

Diferente de outros países, imóveis em Nova Iorque e Miami já vem com os equipamentos de cozinha incluídos no preço final de venda do apartamento.

Piso

Em Nova Iorque, diferente de Miami, os pisos estão incluídos ao comprar novos empreendimentos das construtoras.

Despesas de transferência

A estimativa das despesas de transferência é de aproximadamente 3,5% do valor de compra sem o financiamento e 5,5% do valor de compra com o financiamento.

Esta estimativa de Despesas de Transferência inclui impostos sobre a transferência assim como honorários advocatícios.

A diferença entre as duas estimativas é que aproximadamente 2% do valor de compra é o custo de registrar um empréstimo hipotecário.

Custos operacionais (despesas à vista)

Taxas comuns (ou despesas de manutenção)

Para condomínios, as taxas comuns geralmente variam de $0,70 a $1,10 por pé quadrado por mês. Estas despesas incluem aquecimento, eletricidade e limpeza da área comum; cabeamento básico; segurança; seguro do prédio; e operação dos recursos do condomínio (academia, concierge, hall de entrada, piscina, sala de jogos, etc.).

As cooperativas cobram uma taxa de manutenção, que inclui todas as despesas comuns mais os impostos (que não são pagos separadamente pelo proprietário) e juros hipotecários sobre o imóvel, se houver.

A empresa da cooperativa pode ter hipotecas em vigor sobre o edifício (para o reparo de um telhado, ou outra razão) e os juros são repassados aos acionistas da cooperativa.

Assim, você verá que as taxas de manutenção de uma cooperativa podem ser maiores (mesmo após deduzir os impostos incluídos nas taxas de manutenção), uma vez que os condomínios, por lei, não podem assumir dívidas.

Impostos de cunho imobiliário

Impostos de cunho imobiliário (ou impostos prediais) são calculados sobre o valor venal avaliado, um valor dado ao imóvel pelo governo da cidade. Então uma alíquota é aplicada sobre este valor avaliado.

O processo é um tanto estranho, mas a regra de ouro é 1% do preço de compra por mês em Nova Iorque e 2% do preço de compra por mês em Miami.

Nova Iorque possui vários programas de abatimentos para certos prédios, que reduzem impostos por 10, 15 e até 20 anos, em alguns casos.

Miami possui uma isenção para aqueles que compram residências primárias de $25.000,00, mas o valor desta isenção é bastante insignificante.

Empréstimo hipotecário

Se o proprietário decidir obter um empréstimo hipotecário, o mesmo terá uma despesa mensal que inclui juros e o valor principal.

Devido à natureza dos cálculos das hipotecas, nos primeiros anos, o comprador estará pagando principalmente os juros, que podem ser deduzidos de impostos.

Nos últimos anos, o comprador estará pagando mais o valor principal. Por exemplo, se o comprador adquiriu um imóvel por $1.000.000,00 e financiou $500.000,00 a 5,5% de juros por um período fixo de 30 anos, os pagamentos totais da hipoteca para o ano seriam de $34.067,00 (ou $2.839,00 por mês).

Desta quantia, $27.332,00 seriam dedutíveis de impostos. Com o tempo, conforme o valor principal do empréstimo é amortizado, a quantia dedutível do imposto vai diminuindo.

Nos primeiros anos, entretanto, é uma quantia bastante alta para compensar a renda com aluguel.

Para obter mais informações sobre empréstimos hipotecários, visite a o ícone Financiamento imobiliário.

Seguros

O proprietário deverá obter seguro para seu imóvel, assim como seguro por responsabilidade. Este custo é de apenas algumas centenas de dólares por ano.

Normalmente, o locador exigirá que seus inquilinos obtenham também seguro, de modo que os riscos para o locador sejam reduzidos.

Na Flórida, o proprietário de uma casa independente pode querer obter seguros contra enchentes e furações.

Taxa de corretagem

Nos EUA, quem vende sempre paga a comissão em uma operação de compra e venda.

O vendedor geralmente paga uma comissão de 6% do valor de venda, que é dividida igualmente entre o corretor do comprador e o do vendedor. Assim, o comprador não paga nada para nos ter trabalhando em seu nome em uma operação de compra.

Se o comprador decide alugar seu novo apartamento, em Nova Iorque não pagarão nada por nossa ajuda para encontrar um inquilino, já que a comissão (15% do aluguel anual, dividida por igual entre os corretores do comprador e do vendedor) é normalmente paga pelo inquilino.

Entretanto, em Miami é normal que o proprietário pague a comissão (10% do aluguel anual, dividido por igual entre os corretores do comprador e do vendedor) por encontrar um inquilino.

Obtenha mais informações sobre como alugar seu imóvel na página Alugando e deixando seu imóvel.

Despesas não operacionais

Depreciação

O governo dos EUA permite que proprietários de imóveis para fins de investimento depreciem o valor de compra e as despesas de transferência não financeiras ao longo de 27,5 anos.

Por exemplo, se um comprador adquirir um imóvel por $1.000.000,00 e tiver despesas de transferência não financeiras de $25.000,00 ($1.000.000,00 vezes 2,5%, conforme acima), o comprador poderá deduzir $37.273,00 por ano, ou $3.106,00 por mês, como depreciação.

Esta é uma despesa não financeira significante que pode ser deduzida da renda do aluguel.

Amortização

O governo dos EUA também permite ao proprietário de um imóvel para fins de investimento deduzir a amortização da parcela financeira das despesas de transferência ao longo do período de empréstimo.

Esta também é uma despesa não financeira que pode ser deduzida da renda do aluguel.

Renda tributável negativa

Por fim, com todas as deduções (tanto financeiras como não financeiras) que o governo americano permite, nos primeiros anos, um investidor que financiar sua compra de imóvel terá despesas tributárias negativas (ou prejuízo tributário).

Isto não deve ser confundido com prejuízos financeiros, uma vez que com uma entrada de 40% um proprietário provavelmente ficará financeiramente neutro (ou seja, não vai gerar nem renda nem prejuízos financeiros).

Estes prejuízos tributários podem ser levados adiante por anos, quando o imóvel estiver gerando renda para fins tributários, compensando as rendas e eliminando os impostos daqueles primeiros anos. Entretanto, com o tempo, a renda financeira irá crescer, assim como o valor da propriedade.

Financiamento imobiliário

As taxas de juros tiveram recorde de baixas, então seja você um comprador estrangeiro ou residente nos EUA, o momento é agora para financiar uma compra de imóvel em Nova Iorque ou Miami.

COMPRADORES ESTRANGEIROS – EXIGÊNCIA DE PAGAMENTO ENTRADA REDUZIDA PARA 30%

O Banco HSBC recentemente baixou o valor mínimo da entrada para a compra de um segundo imóvel na cidade de Nova Iorque de 40% para 30%, em seu Programa de Financiamento Imobiliário para Compradores Estrangeiros, o que é um forte sinal de que o mercado imobiliário de Nova Iorque mudou completamente seu comportamento.

Programa de entrada de 30%

Com o programa de entrada de 30% (Taxa de REV de 70%), há critérios específicos a serem atendidos pelo imóvel: mais de 90% das unidades devem estar vendidas; no máximo 10% das unidades podem pertencer a uma só pessoa física ou jurídica; no máximo 20% do imóvel pode ter fins comerciais; os certificados finais de ocupação devem ser emitidos para todos os apartamentos; e a Associação dos donos de imóveis residenciais deve ter o controle da propriedade.

Este programa exige 12 meses de reservas e o valor máximo do financiamento é de US$ 3.000.000,00. Para o mercado de Miami, o HSBC exige entrada de 40% (Taxa de REV de 60%). Os mesmos termos e condições do imóvel devem ser atendidos.

Programa de entrada de 50%

Se o imóvel não atender aos critérios específicos acima, por exemplo, se estiver somente 60% vendido, o banco pode ainda conceder um empréstimo hipotecário; entretanto, o HSBC exigiria entrada de 50% (ou taxa de REV de 50%).

Este programa exige 36 meses de reservas e o valor máximo do financiamento é de US$ 3.000.000,00.

Outras exigências dos dois programas:

• O cliente deve ser um HSBC Premiere Client ($100.000,00 de depósito – pode ser feito à vista ou em investimentos). As taxas de juros são as mesmas para cada um destes programas.

Comprador estrangeiro – empréstimo hipotecário comercial – Programa de entrada de 50%

O banco HSBC recentemente estabeleceu um programa que permitisse a compradores estrangeiros financiar a compra de um imóvel comercial (loja, escritório, industrial, multi-familiar).

Uma entrada mínima de 50% é necessária para investimentos comerciais. Ao passo que condomínios individuais não são expressamente permitidos, podem ser aceitos, dependendo do caso.

O imóvel deve atender os mesmos critérios do programa residencial com entrada de 30%. O programa comercial exige 24 meses de reservas e o valor máximo do financiamento é de US$ 3.000.000,00.

As taxas de juros são um pouco mais altas em um empréstimo hipotecário para imóvel comercial.

Residentes nos EUA

Para cidadãos americanos que residem e trabalham nos EUA nos últimos dois anos, com um histórico de crédito de 720 ou mais, as entradas variam, dependendo do valor do empréstimo.

Entrada de 20% (Taxa de REV de 80%) para empréstimos de até $2.000.000,00 Entrada de 25% (Taxa de REV de 75%) para empréstimos de até $3.000.000,00 Entrada de 35% (Taxa de REV de 65%) para empréstimos de até $4.000.000,00 Entrada de 40% (Taxa de REV de 60%) para empréstimos de até $5.000.000,00.

Além disso, para um cidadão americano comprar um segundo imóvel, uma entrada de 25% (Taxa de REV de 75%) é necessária.

As taxas de juros para cidadãos americanos são 0,25% menores que as taxas mostradas acima para compradores estrangeiros. Entre em contato com o programa Premier Mortgage de empréstimos hipotecários no HSBC.

Você pode usar também o link abaixo para solicitar um empréstimo hipotecário.

Porque investir em Nova Iorque?

Com mais de 8,2 milhões de pessoas, a cidade de Nova Iorque é a mais populosa dos Estados Unidos.

A “Big Apple” é um dos maiores centros comerciais, financeiros e culturais do mundo, e sua influência na política, educação, entretenimento, mídia, moda e arte contribui para seu status como uma das cidades mais globais do mundo.

A cidade ostenta uma alta qualidade de vida, rendas familiares extremamente altas, e vastas oportunidades e atividades culturais e de entretenimento.

Com mais de 200 mil empresas, a cidade de Nova Iorque possui uma das economias mais desenvolvidas e integradas do mundo. Somente a área metropolitana de Nova Iorque abriga 53 das empresas “Fortune 500?, mais que qualquer outra região metropolitana dos EUA.

Nova Iorque também é um concentrador global de comércio e negócios internacionais, e é um dos três centros de comando da economia do mundo, junto com Londres e Tóquio. Em decorrência disto, muitas empresas internacionais possuem sua sede em Manhattan. Um de cada dez empregos no setor privado na cidade é de uma empresa estrangeira.

A cidade é um dos mais importantes centros de finanças, seguros, indústria imobiliária, mídia e artes dos Estados Unidos. A área metropolitana de Nova Iorque representa quase 10% de todo o PIB dos Estados Unidos.

Enquanto a economia é bem diversificada, empregos na área financeira com altos salários representam mais de 35% da renda trabalhista da cidade.

A cidade de Nova Iorque terá o PIB nº 1 do mundo em 2025

Atualmente, a cidade de Nova Iorque só perde para Tóquio, no Japão, quando se trata de Produto Interno Bruto – PIB.

Segundo o McKinsey Global Institute, em seu relatório de março de 2011, Mundo Urbano: Mapeando o Poder Econômico das Cidades, – a previsão é de que 600 centros urbanos por todo o mundo gerarão 60% do PIB mundial em 2025, e a cidade de Nova Iorque será a Nº 1 no rank do PIB.

O relatório chega à classificação de Nova Iorque em 2025, como segue: nº 3 em crescimento do PIB nº 6 em famílias nº 9 em crianças nº 10 em população nº 10 em PIB de renda per capita.

O relatório McKinsey é baseado em pesquisas econômicas sobre o poder das cidades. Enquanto todos nós sabemos um pouco disto intuitivamente, a pesquisa de McKinsey encontrou três regras bastante poderosas que se aplicam às grandes cidades, e à Nova Iorque em particular:

  1. Cidades maiores atraem os mais talentosos.
  2. Cidades maiores atraem mais investimentos.
  3. O efeito rede da cidade estimula o crescimento (ex: cidades grandes estão sempre no centro de um grupo de pequenas cidades; estas redes econômicas geram crescimento).

A cidade de Nova Iorque é a “cidade líder do mundo”

O Knight Frank Wealth Report 2011, preparado em conjunto com o Citi Bank, é um guia para o mundo dos imóveis residenciais internacionalmente classificados como de primeira, e oferece uma perspectiva sobre os principais mercados de imóveis de luxo por todo o mundo.

Na sua mais recente pesquisa, Nova Iorque foi escolhida como a Cidade Líder do Mundo. O Wealth Report 2011 classifica Nova Iorque como: nº 1 em atividade econômica nº 1 em conhecimento e influência nº 2 em poderio político nº 9 em qualidade de vida O mais importante, entretanto, é que Knight Frank prevê que em 10 anos a cidade de Nova Iorque será a nº 1 do mundo (em 2023).

Os preços em Nova Iorque são uma bagatela, se comparados com outras cidades do mundo

Preços de imóveis residenciais de luxo em Nova Iorque são relativamente modestos se comparados com imóveis similares em outras cidades do mundo, como Londres, Paris, Tóquio, etc. Knight Frank compilou a média de preço por metro (e pé) quadrado de imóveis realmente de luxo.

Eis o resultado da comparação:

Por metro quadrado Por pé quadrado
1) Mônaco $65.600 $6.000
2) Londres $56.300 $5.236
5) Paris $40.500 $3.767
8) Tóquio $28.300 $2.632
9) Hong Kong $27.300 $2,539
10) Singapura $27.100 $2.520
14) Genebra $23.700 $2.204
16) Moscou $22.800 $2.120
17) Nova Iorque $22.600 $2.102
22) Roma $18.200 $1.693
23) Xangai $17.700 $1.646
27) Pequim $16.000 $1.488
34) Sidney $11.500 $1.070
36) Madri $10.00 $ 977

Porque investir em Miami?

Quando se fala de Miami, o que geralmente nos vem à cabeça é South Beach, com seu ótimo clima o ano inteiro, belíssimas praias, vida noturna agitada, restaurantes de primeira, Lincoln Road e Ocean Drive.

Entretanto, com o recente desenvolvimento ao norte de South Beach, e a adição de 23.000 condomínios em Downtown Miami nos últimos oito anos, Miami está se tornando cada vez mais elitizada, sendo um lugar cada vez mais ideal para se ter uma residência permanente, ou uma segunda ou terceira casa.

Entretanto, o ponto de maior destaque no mercado de Miami é Downtown Miami, que está se tornando por si só uma cidade vibrante.

Miami foi classificada como a 9ª das mais importantes cidades americanas do futuro pela fdi intelligence

A fDi Intelligence (Foreign Direct Investment) é uma divisão especializada da revista Financial Times, que publica as “Cidades Americanas do Futuro”, trazendo Nova Iorque como a nº 1 e Miami como a nº 9, entre as melhores cidades americanas do futuro.

A fDi analisa o campo para novos investimentos estrangeiros em cada cidade como parte de sua análise. Nova Iorque e Miami ficaram bem posicionadas devido ao grande número de projetos de investimentos estrangeiros diretos que ocorreram nas duas cidades nos últimos anos. Sem dúvida, isto continuará.

Miami também recebeu classificação bastante alta nas seguintes áreas: #2 Cordialidade para negócios #3 Estratégia para investimentos estrangeiros diretos #10 Infraestrutura Nova Iorque ficou em nº 1 em potencial econômico; nº 1 em recursos humanos; nº 1 em infraestrutura; nº 8 em estratégia para investimentos estrangeiros diretos; e nº 1 em cordialidade para negócios.

Miami é um verdadeiro destino internacional

Nenhum outro lugar dos EUA tem 45% de visitantes do exterior.

Os primeiros cinco países de onde os visitantes vieram em 2010 foram: 1 - Canadá 2 - Brasil 3 - Argentina 4 - Colômbia 5 - Alemanha Sul-americanos representam 66% dos visitantes internacionais da região, liderados por: 1 - Brasil 2 - Argentina 3 - Colômbia 4 - Venezuela Europeus representam cerca de 25% dos visitantes internacionais da região, liderados por: 1 - Alemanha 2 - Inglaterra 3 - França 4 - Holanda 5 - Suíça 6 - Suécia Miami também é um grande destino nacional, com visitantes vindo de todo o país.

As primeiras cinco cidades de onde vieram visitantes em 2010 foram: 1 - Nova Iorque 2 - Filadélfia 3 - Chicago 4 - Boston 5 - Atlanta Notadamente, nova-iorquinos representam 25% de todos os visitantes nacionais!

Miami é uma grande cidade com indústria diversificada

Miami é o 7o centro mais populoso com população estimada de 5,5 milhões de habitantes. Em 2009, a UBS classificou Miami como a 5a mais rica cidade do mundo, com base no poder aquisitivo.

Miami também foi classificada como 11a dos EUA, no que diz respeito ao PIB. Enquanto o turismo continua sendo uma das principais indústrias, Miami é um grande centro de finanças, negócios, cultura, mídia, entretenimento, artes e comércio internacional. Miami possui a maior concentração de bancos estrangeiros.

Miami possui 1.400 sedes de empresas multinacionais na América Latina.

Miami é um grande centro de produção de televisão, e o mais importante dos EUA para mídia em espanhol. Miami é um grande centro de gravação de músicas.

O Aeroporto Internacional de Miami está classificado entre os aeroportos americanos como segue: 1º em Frete Internacional; 2º em Passageiros Internacionais; 3º em Frete Total; e 12º em Passageiros Totais.

O Porto de Miami é um dos portos mais movimentados dos EUA.

Miami beach passou por uma renovação

Miami Beach tem sido uma das cidades balneárias mais proeminentes do país por quase um século, e por muito tempo tem sido a escolha para uma segunda moradia de ricos e famosos, primeiro com suas mansões de frente para o mar, e mais recentemente com seus luxuosos condomínios.

Mais recentemente, uma grande transformação ocorreu em Miami Beach, mais precisamente ao norte de South Beach, até chegar em Hollywood Beach.

Esta transformação fez de Miami Beach (e seus arredores) cada vez mais um ótimo lugar para se ter residência permanente ou uma segunda ou terceira moradia.

Como é bem sabido, South Beach atrai uma multidão bastante internacional, então os preços dos imóveis são geralmente bem maiores em “The Beach” que no Centro, uma vez que a demanda é internacional e a disponibilidade é pouca.

Por exemplo, o sul do quinto distrito, na ponta mais ao sul, é a área mais cara na ilha, onde os preços iniciam em 500 mil e chegam a 8 milhões de dólares (ou $2.000,00 o pé quadrado e $21.528,00 o metro quadrado), em um condomínio de luxo em Apogee.

Entretanto, há opções mais baratas, como os muitos edifícios Art Deco na área central de South Beach, área onde não se podem erguer novos empreendimentos. Os preços aqui são bastante razoáveis (a maioria abaixo de 500 mil dólares) e é uma área protegida da especulação imobiliária.

Áreas ao norte de South Beach se desenvolveram de tal forma que são agora alternativas viáveis em South Beach. Pegue, por exemplo, Mid-Beach, que acrescentou várias propriedades com frente para o mar, como o Gansevoort Residences, o Caribbean, o recém importado da Grã-bretanha SoHo Beach House, e os hotéis reformados Fontainebleau e Eden Roc.

Mais ao norte, Bal Harbour recuperou sua posição com a adição do maravilhoso One Bal Harbour e o novo ultra-luxuoso St. Regis Bal Harbour Hotel and Residences, inaugurao em 2012.

Finalmente, até a área ao norte de Bal Harbour se tornou uma opção viável para muitos, com a adição de alguns dos edifícios mais modernos do sul da Flórida, como o Jade Beach e o Jade Ocean, ou a mais acessível das Trump Towers.

Mesmo Hollywood Beach, mais algumas milhas ao norte, é uma opção para muitos agora, com a chegada do Westin Diplomat Hotel and Residences, Trump Hollywood, e o novíssimo empreendimento de luxo Apogee Beach, que foi lançado por apenas $375,00 o pé quadrado (ou $4.036,00 o metro quadrado).

Downtown Miami está evoluindo para tornar-se uma clássica cidade mundial que nunca dorme

Downtown Miami está finalmente se tornando relevante à medida que evolui tornando-se uma cidade totalmente nova, com uma paisagem de modernos arranha-céus.

De fato, Downtown Miami está agora emergindo como um dos centros urbanos que mais rapidamente cresce no país, que é o produto de significantes aumentos populacionais e de atividades comerciais nos últimos dois anos.

Com mais de 23.000 condomínios e mais de 78 edifícios construídos nos últimos oito anos, Downtown Miami passou por um verdadeiro renascimento. Alguns destes edifícios, como o Epic, o Icon Brickell, o 900 Biscayne, o Marquis, e o Paramount Bay, ainda a ser lançado, estão entre os melhores edifícios do Sul da Flórida.

Mais de 70.000 pessoas vivem agora em Downtown Miami, devido a um salto de 80% desde 10 anos atrás, com a população devendo aumentar para 85.000, quando o saldo de novos empreendimentos for absorvido.

Agora que a maior parte do saldo foi absorvido, há novos projetos surgindo, que provavelmente elevarão a cidade a um novo patamar.

O que outrora foi considerado um distrito de trabalho em horário normal, hoje é uma vibrante cidade que funciona 24 horas com restaurantes, opções de entretenimento e experiências culturais.

Desde 2008, 120 novas empresas abriram em Downtown Miami, juntando-se aos novos hotéis de luxo como o Kimpton EPIC Hotel, o Viceroy Miami, o Tempo Miami, e o disputadíssimo JW Marriott Marquis.

Além disso, diferente do resto do país, três novas torres comerciais se ergueram em Downtown Miami.

Este é um argumento convincente para investidores considerarem Downtown Miami, pois um dos resultados mais importantes da explosão residencial da cidade é que Downtown Miami está cada vez mais se tornando um destino, e com isso virá um crescimento econômico que, por sua vez, gerará mais desenvolvimento.

É um ciclo que se auto-sustenta, e que levará ao estabelecimento de uma cidade de classe mundial que a Flórida sempre necessitou.

Imóveis e seus impostos

“Neste mundo, nada é certo, a não ser a morte e os impostos”.

Mesmo este velho provérbio sendo verdade, há maneiras de evitar, reduzir ou postergar impostos, mesmo se for por um curto período de tempo.

A seguir, discutiremos os esquemas tributários imobiliários de Nova Iorque e Miami, e identificaremos maneiras de reduzir, minimizar ou postergar impostos.

Impostos prediais

Impostos prediais são calculados com base na avaliação dos governos locais.

Geralmente, a alíquota mensal do imposto predial em Manhattan é de aproximadamente 1%, e em Miami, 2%.

Já que Miami não tem imposto de renda, seu imposto predial é mais alto que em Nova Iorque.

Abatimentos no imposto predial de Nova Iorque

421(a) Abatimento nos impostos – Algo que os investidores de NYC e residentes amam é o abatimento de impostos do artigo 421(a), que foi oferecido para proprietários de apartamentos em certos edifícios construídos entre 2005 e 2008.

O abatimento de impostos do artigo 421(a) fornece uma bela redução de impostos para investidores de novos empreendimentos construídos entre 2005 e 2008. Eis como funciona: A cada dois anos, os impostos prediais aumentam em 20% da alíquota normal até o 11° ano, quando então o imposto atinge o valor normal.

Por exemplo, um apartamento de um quarto que custa $900.000,00 e que teria um imposto normal de aproximadamente $900,00 por mês. Nos primeiros dois anos do abatimento, o imposto predial será uma quantia nominal de cerca de $60,00 por mês. Após o segundo ano, o imposto subirá para $180 (20% dos $900,00).

Após o quarto ano, o imposto subirá para $360 (40% dos $900,00). Após o sexto ano, o imposto subirá para $480 (60% dos $900,00) e assim por diante, até o 11° ano, quando atingirá $900,00 (ou o valor normal do imposto naquele momento).

Neste exemplo, as economias em impostos seriam de aproximadamente $63.000,00 no período de 10 anos.

O abatimento segue a propriedade, então se você comprou um apartamento em um edifício com abatimento no primeiro ano, e o vendeu no sexto, o novo proprietário ainda terá quatro anos de impostos reduzidos.

421(g) Abatimento de impostos – Este abatimento é muito raro e só se aplica a edifícios novos no Financial District abaixo da Murray St.

O abatimento do artigo A 421(g) faz com que NENHUM imposto seja cobrado nos primeiros 10 anos, e então impostos reduzidos são cobrados nos quatro anos restantes. No 11º ano, o imposto chega a 20% do valor normal.

No 12º ano, o imposto chega a 40% do valor normal. No 13º ano, o imposto chega a 60% do valor normal. No 14º ano, o imposto chega a 80% do valor normal. No 15º ano, o imposto chega a 100% do valor normal.

Abatimentos no imposto predial de Miami

Residentes legais na Flórida recebem $25.000,00 de isenção para sua residência primária, de acordo com o Homestead Exemption Act.

Enquanto os moradores ainda pagam impostos prediais, o valor avaliado é reduzido em $25.000,00 antes do imposto ser calculado.

Mais importante ainda é que esta lei limita os aumentos de impostos prediais, sendo o valor real desta isenção.

Impostos sobre ganhos de capital

A diferença entre o preço de venda e o valor venal do imóvel é definido como ganho de capital.

O governo americano impõe um imposto de 15% sobre este ganho para residentes americanos (assumindo que o imóvel ficou na propriedade do vendedor por mais de um ano).

Para estrangeiros, dependendo do tratado celebrado com seu país de origem, o imposto pode variar de 15% a 30%.

$250.000,00 de exclusão na venda da residência primária

Para residentes americanos, pessoas físicas podem excluir até $250.000,00 de lucro para a venda de uma residência primária (ou $500.000,00 para casais casados), contanto que o imóvel tenha ficado na propriedade e sido habitado pela pessoa (ou casal) em dois dos últimos cinco anos.

Se você morou no imóvel por menos que dois anos, pode conseguir excluir uma parte dos ganhos.

Exceções são admitidas se você vendeu sua casa porque seu local de trabalho mudou, devido a problemas de saúde ou em decorrência de imprevistos (conforme definido pela Receita Federal Americana-IRS).

Artigo 1031 – diferimento de impostos sobre ganhos de capital em imóveis para fins de investimento

O “1031 Exchange” é conhecido como uma troca com imposto diferido.

De acordo com o Artigo 1031 do Internal Revenue Code, um investidor pode diferir o imposto sobre os ganhos de capital trocando um imóvel para fins de investimento por outro, contanto que os dois imóveis preencham a definição de “propriedades similares” do código.

O proprietário venderia seu imóvel e dentro de um prazo específico, identificaria e então compraria e fecharia a transação de outro imóvel.

As regras são bastante restritas, então devem ser seguidas à risca. Visite Regime do Artigo 1031 – Diferimento de impostos sobre ganhos de capital para obter mais informações sobre este tópico.

Nenhum imposto de renda para os primeiros 10 ou 15 anos ao financiar compras de imóveis

Compradores estrangeiros que financiam suas compras com entrada de 40% a 50% provavelmente não pagarão imposto de renda nos primeiros 10 a 15 anos, já que o governo dos EUA é bastante generoso quanto a estas despesas, que podem ser deduzidas do imposto sobre o aluguel.

Uma vez que os juros hipotecários, taxas comuns, impostos prediais, depreciação do bem sobre 27,5 anos, seguros, e amortização das despesas de transferência são todos dedutíveis do imposto de renda, nos primeiros anos o imóvel gerará uma renda tributável negativa.

Nos próximos anos, quando o imóvel estiver gerando renda tributável, esta pode ser compensada pela renda negativa dos anos anteriores (também conhecido como prejuízos fiscais). Isto resultará no não pagamento do imposto de renda por muitos anos.

Visite a seção Componentes do custo de um investimento imobiliário neste site para obter mais informações.

Os compradores estrangeiros devem fazer a opção em tempo hábil para deduzir despesas do imposto de renda, senão será cobrada uma taxa única de 30% sobre as receitas totais.

Assim, mesmo nos primeiros anos, quando o investimento estiver tendo prejuízos tributários e os compradores estrangeiros não estiverem devendo impostos sobre a renda do aluguel da propriedade, os mesmos deverão preencher a declaração de imposto de renda em tempo hábil para que a opção seja aplicada.

Lei tributária sobre investimentos estrangeiros em imóveis (FIRPTA)

Quando uma pessoa que não reside nos EUA vende um imóvel, a Receita Federal Americana (IRS) quer ter certeza de receber os impostos sobre ganhos de capital.

Na verdade, a IRS retém 10% do valor bruto da venda do imóvel.

Quando uma declaração de imposto é enviada, informando o imposto sobre ganhos de capital, se houver alguma restituição, o dinheiro será restituído ao declarante. Isto pode ser evitado se o comprador estrangeiro fizer a troca denominada 1031 Exchange.

Compradores estrangeiros devem planejar evitar os impostos de cunho imobiliário

Quando um comprador estrangeiro morre, seu imóvel terá um imposto cobrado pelo governo dos EUA, em cerca de 45%. Isto pode ser facilmente evitado se o comprador estrangeiro fizer um planejamento.

O planejamento envolve constituir uma Sociedade de Responsabilidade Limitada (LLC) e uma Corporação Estrangeira. A LLC seria a proprietária do imóvel, a Corporação Estrangeira seria a dona da LLC, e o comprador reteria ações da Corporação Estrangeira.

Neste cenário, uma vez que o imóvel é de propriedade da Corporação Estrangeira, o governo dos EUA não receberia nada quando da morte do comprador estrangeiro.

Isto é uma grande economia de impostos para compradores estrangeiros e não é muito dispendiosa de se implementar. Um risco, entretanto, é que a alíquota do imposto para ganhos de capital para uma empresa é de 35%, versus 15% para pessoas físicas.

Entretanto, o acionista pode vender suas ações que detêm a propriedade sem gerar um ganho de capital (ou evento gerador), então há outros benefícios em deixar o imóvel sob a propriedade de uma Corporação Estrangeira.

Em qualquer caso, é aconselhável parta qualquer proprietário de imóvel para fins de investimento nos EUA criar pelo menos uma LLC para ser proprietária do bem, uma vez que a responsabilidade do comprador estaria limitada ao valor do bem (já que a LLC não teria nenhuma outra propriedade ou bem).

Se este passo for levado adiante, o uso de uma Corporação Estrangeira como proprietária da LLC forneceria proteção ao comprador estrangeiro contra os impostos de cunho imobiliário.

Se um comprador estrangeiro não quiser manter a LLC e a Corporação Estrangeira (talvez porque o investimento seja pequeno), uma solução alternativa seria obter um seguro de vida no valor do imóvel.

Um homem ou mulher de 40 anos com boa saúde pagaria $350,00 por ano por um seguro de vida de 20 anos, com benefício de $500.000,00 em caso de morte.

A mesma apólice para um homem ou mulher de 50 anos com boa saúde seria provavelmente de $1.000,00 por ano.

O comprador estrangeiro não evitaria o imposto de cunho imobiliário, mas seus herdeiros receberiam a mesma quantia em caso de morte.